Омичка доказала в Верховном Суде РФ, что нельзя продать здание без участка под ним

14 июня Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ завершила рассмотрение кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Екатерины ЛОДИНОЙ из Муромцево Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 3 июня 2021 года, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2021 года и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 декабря 2021 года по делу № А46-23123/2020.

ЛОДИНА судилась с двумя другими индивидуальными предпринимателями – Владиславом ПЕРМЯКОВЫМ и Ольгой ФАЛЕЛЕЕВОЙ. Истец требовала признать недействительным договор дарения между ФАЛЕЛЕЕВОЙ и ПЕРМЯКОВЫМ от 13 мая 2019 года доли в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 439 кв. м в центре Омска по адресу: пр. Карла Маркса, д. 18, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ПЕРМЯКОВА на земельный участок и признать за истцом право собственности на эту долю.

Как следует из материалов дела, ИП ФАЛЕЛЕЕВА на основании брачного договора в марте 2016-го стала собственницей нежилого помещения общей площадью 259,5 кв. м в здании площадью 700,4 кв. м по адресу: пр. Карла Маркса, д. 18 и доли в размере 163/439 земельного участка под зданием. Остальные помещения в 400,9 кв. м и доля земли в размере 276/439 принадлежали Дмитрию ДУБРОВИНУ.

В октябре 2016 года ФАЛЕЛЕЕВА полностью продала свое помещение Наталье КУДАШЕВОЙ, однако в договоре купли-продажи не было ничего сказано о переходе прав на долю в земельном участке. В дальнейшем КУДАШЕВА разделила свой актив на 11 самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учет и по договорам купли-продажи в марте 2018 года реализовала Сергею ЩЕРБАКОВУ и Виктору СОРОКИНУ. В феврале 2019 года эти 11 помещений купила предприниматель Екатерина ЛОДИНА.

В мае того же 2019-го ФАЛЕЛЕЕВА подарила индивидуальному предпринимателю Владиславу ПЕРМЯКОВУ свою долю на землю под зданием в размере 163/439. В сентябре собственники участка ДУБРОВИН и ПЕРМЯКОВ потребовали от ЛОДИНОЙ плату за пользование землей.

ЛОДИНА, ссылаясь на то, что земельный участок, сформированный под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только ЛОДИНОЙ и ДУБРОВИНУ, должен находиться в долевой собственности этих лиц и не мог после продажи помещения оставаться в собственности ФАЛЕЛЕЕВОЙ, а затем перейти в собственность ПЕРМЯКОВА, обратилась в арбитражный суд. Дело в том, что закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Соответственно, предпринимательница потребовала договор дарения доли в праве собственности на земельный участок от 13 мая 2019 между ФАЛЕЛЕЕВОЙ и ПЕРМЯКОВЫМ объявить ничтожной сделкой, исключить из ЕГРН сведения о ПЕРМЯКОВЕ как о владельце земли и признать за истцом право собственности на долю в участке.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Они обосновали свои выводы тем, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. На момент заключения в 2019 году ЛОДИНОЙ договоров купли-продажи нежилых помещений и государственной регистрации перехода к ней права собственности на помещения земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов ЩЕРБАКОВА и СОРОКИНА, а принадлежал иным лицам – ФАЛЕЛЕЕВОЙ и ДУБРОВИНУ. «Это обстоятельство должно было быть известно истцу при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН, – говорится в решении и последующих определениях. – Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершена исключительно с целью причинить ущерб истцу, не представлено». Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ учла, что один из ключевых принципов Земельного кодекса – единство земельного участка и находящихся на нем объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то продавать, дарить, совершать любые другие сделки с активом необходимо только комплексно. Принцип работает и в том случае, если у нежилого здания несколько владельцев. Право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя, и оно тут же прекращается у прежнего владельца.

В итоге Верховный Суд РФ определил: решение Арбитражного суда Омской области от 3 июня 2021 года и два постановления последующих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области:

«При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, сформирован ли земельный участок с кадастровым номером 55:36:090201:2004 только под зданием, в котором расположены спорные нежилые помещения, либо на участке имеются иные объекты недвижимости, как осуществлялся оборот помещений и спорной доли в праве на участок до того, как их собственником в 2016 году стала ФАЛЕЛЕЕВА О.В.; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права».

Ранее  статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 июля 2022 года.